İKİ HAKLI İHTARLA KİRACININ TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahipleri birçok farklı sebebe dayanarak kiracının tahliyesini sağlayabilmektedir. Şüphesiz bu yöntemlerin başında Tahliye Taahhüdü’nün işleme koyulması gelmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan yöntemlerden olan bu yöntemde usulüne uygun doldurulmuş Tahliye Taahhüdünün varlığı yeterlidir. Ancak Tahliye Taahhüdü’nün bulunmadığı durumlarda da kiracının tahliyesi , çıkarılması mümkündür.

Tahliye Taahhüdünün bulunmadığı durumlarda ev sahiplerinin başvurabileceği yöntemlerin başında iki haklı ihtara dayanarak tahliye gelmektedir. Bu yazımızda ev sahibinin iki haklı ihtara dayanarak kiracının tahliyesini tahliyeyi ele alacağız.

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”. Madde metninden de açıkça anlaşılacağı üzere bu yönteme başvurabilmek için birtakım şartların sağlanmış olması gerekir.

1. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMİŞ OLMASI.: Madde metninde de açıkça görüleceği üzere kanun haklı nedene dayanan iki ihtarın varlığını aramaktadır. Burada aranan haklı neden kira bedelinin ödenmemesidir. Dolayısıyla kira bedelinin vadesinde ödenmemiş olması ilk koşuldur.
2. İHTARLARIN YAZILI OLMASI: Kanun metninde açıkça ihtarların yazılı olması şartı aranmıştır. Dolayısıyla sözlü olarak yapılan ihtarlar geçerli olmamaktadır. Yazılı olan ihtarın da usulüne uygun olarak düzenlenmesi gerekir.
3. İHTARLARIN BİR KİRA DÖNEMİ İÇERİSİNDE, İKİ FARKLI AYA İLİŞKİN OLMASI.: İhtarlar aynın kira dönemi içerisinde farklı iki aya ilişkin olmalıdır. Örneğin 10/01/2024’te bir yıllık süreyle imzalanan kira sözleşmesinin dönemi 10/01/2024 – 10/01/2025 arasındadır. İki haklı ihtar bu dönem aralığındaki iki farklı aya ilişkin olması gerekmektedir. Burada önem arz eden nokta; geçmiş aylarda ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olarak ayrı ayrı ihtar çekilemeyeceği hususudur. Örneğin yukarıdaki dönemlerde kira sözleşmesi imzalamış bir kiracı Ocak – Şubat – Mart dönemlerinin kirasını ödemediyse ve ev sahibi tarafından daha önce hiç ihtar çekilmemişse ev sahibi bu üç aya ilişkin ihtarları ayrı ayrı ihtar çekememektedir. (Nitekim yargıtay kararları bu yöndedir. Yargıtay – 3. HD., E. 2017/11179 K. 2018/5354 T. 16.5.2018) Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.
4. DAVANIN, KİRA DÖNEMİ BİTİMİNDEN İTİBAREN 1 AY İÇERİSİNDE AÇILMIŞ OLMASI: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmış olması gerekir. Örneğin, 10/01/2024 ile 10/01/2025 dönemlerinde imzalanan kira sözleşmesinde Şubat ve Mayıs dönemlerinin kira bedeli ödenmediği taktirde, ev sahibi bu dönemlere ilişkin ihtarları derhal çekmeli fakat tahliye davasını ancak 10/01/2025’ten sonra 10/002/2025’e kadar açabilmektedir. Yani iki haklı ihtar tamamlanmış olsa bile tahliye davası kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açılabilecektir. Bu süre geçtikten sonra bu sebebe dayanarak tahliye davası açılması mümkün değildir. Mevcut olayda başka tahliye sebepleri bulunmaktaysa o sebeplere dayanarak dava açılması mümkündür.

Öncelikle yukarıda da belirttiğimiz üzere ihtarlar haklı nedene dayanmalıdır. Yani kira bedeli ödenmemiş olmalı ve bu sebepten ihtar çekiliyor olmalıdır. Başka sebeplere dayanan ihtarlar bu dava açısından geçerlilik kazanmamaktadır.

Bir diğer önemli husus, ihtarların yazılı olarak çekilmesi gerektiği hususudur. Uygulamada ev sahipleri, bildirimi telefon gibi yollarla iletmektedir. Ancak bu tür bildirimler kanunen geçerli olmayıp ihtarın yazılı olarak çekilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla ev sahiplerinin telefon üzerinden bildirimler yerine yazılı ihtarı seçmeleri gerekmektedir.

Ev sahipleri ihtarnameleri gecikmeden, derhal çekmelidir. Zira sürenin geçirilmesi hem dönemin ihtarının tehlikeye düşmesini hem de çeşitli sebeplerle ihtarın geçersiliğini doğurabilmektedir. Örneğin ihtarnamenin ev sahibi tarafından çekildiği fakat henüz kiracının eline ulaşmadan kiracı tarafından ödeme yapıldığı durumlarda ihtarname geçersiz olmaktadır ve ev sahibinin haklı ihtarı geçersiz hale gelmektedir. Bunun gibi bir çok sebepten ev sahipleri gecikmeksizin ödenmeyen kiralara ilişkin ihtarları çekmelidir.

İcra Takibi Haklı İhtar Olarak Kabul Edilir Mi?

Uygulamada icra takibinin haklı bir ihtar yerine geçip geçmeyeceği hususu sıkça karşılaşılan bir sorundur. Ev sahipleri, alamadığı kira bedellerini icra takibi yoluyla elde etmeye çalışmaktadır. Bu durumda ayrıca bir ihtar çekmeyip sadece icra takibiyle yetinmektedirler. Bu durumda sadece icra takibinin yapılması bir haklı ihtar yerine geçecek midir? Kiracının tahliyesi sağlanabilecek midir? Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre icra takibi ihtar yerine geçmektedir. Daha öncesinde haklı bir ihtar çekildiği durumunda başka aya ilişkin yapılan icra takibiyle birlikte (haklı ihtar sayıldığından), iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi mümkündür.

Yargıtay 6. HD., E. 2013/10338 K. 2018/12808

“…Davacılar tarafından 09.02.2012 tarihinde başlatılan Karşıyaka 2 İcra Müdürlüğünün 2***/***sayılı takip dosyası ile 2012 Ocak-Şubat aylar kirasını istemiş. Ödeme emri davalıya 20.02.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen Ocak ay kirası ödenmediği gibi Şubat ay kirası da tebliğden sonra 27.02.2012 tarihinde ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Davacılar vekili 11.04.2012 tarihinde Karşıyaka 4. İcra Müdürlüğünün 2***/*** esas sayılı takip ile 2012 yılı Mart ve Nisan aylar kira bedelini istemiş örnek 7 no’lu ödeme emri 03.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen bir ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır.

Yine 17.07.2012 tarihinde Karşıyaka 1. İcra Müdürlüğünün 2***/*** esas sayılı takip dosyasında 2012 Temmuz ayı kira bedelinin tahsilini istemiş. Ödeme emri 18.07.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tebliğden sonra ödeme 24.07.2012 tarihinde yapıldığından bu ihtarda haklıdır. Davacılar 14.08.2012 tarihinde Karşıyaka 1. İcra Müdürlüğünün 2***/*** sayılı dosyasında başlattığı takiple de 2012 Ağustos ayı kira bedelinin tahsilini istemiş örnek ödeme emri 16.08.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır. Davalı bir kira dönemi içerisinde üç haklı ihtara sebebiyet vermiştir. . Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığından…” şeklinde hüküm kurarak kiracının tahliyesine yönelik karar vermiştir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangi Mahkemelerdir?

Bu davalarda yetkili mahkeme kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk mahkemesidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler Nelerdir?

Yukarıda da detaylı olarak izah edildiği üzere bu davalarda hak düşürücü süre sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içindedir. Bu süre içerisinde dava açılmadığı taktirde hak düşürücü süre sebebiyle dava açma hakkı son bulacaktır.

Yazımızda özetlemiş olduğumuz üzere kira borcunu düzenli olarak ödemeyen kiracının tahliyesi gerekli şartlar sağlandığı taktirde mümkündür. Tahliye davalarıyla ilgili detaylı bilgi almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.